Інвестування в нерухомість. Як мінімізувати ризики?

Інвестування в нерухомість. Як мінімізувати ризики?

Економічна та політична криза в Україні у 2013 році, спочатку навіть стимулювала населення здійснювати інвестування у новобудови. Пояснення цьому просте – українці намагались позбавитись від національної валюти яка стрімко знецінювалась. Інвестиція ж у новобудову здавалась гарним рішенням. Ба більше, забудовники спокушали потенційних інвесторів привабливими цінами та знижками.

Інвестиція в новобудову досить ризикова справа. Тим більше за економічної та політичної нестабільності. Існує небезпека, що об’єкт, в який було здійснено інвестування, будується без дотримання містобудівних норм, або ж взагалі без дозволу на проведення будівельних робіт. Що надалі ускладнює або навіть унеможливлює отримання права власності. Лише в Києві стоять сотні об’єктів, які законними методами ніколи не будуть введені в експлуатацію.

Також, нерідко виникають проблеми навіть у законних забудовах при підключенні комунікацій за “постійною” схемою. Так, вже після отримання права власності, мешканці ще кілька років споживають електроенергію за тарифом для юридичних осіб, оскільки, забудовник не виконав всі технічні вимоги і електроенергія постачається по “тимчасовій” схемі. При цьому, дотримання технічних умов при закладенні комунікацій пересічному інвестору перевірити неможливо. Непоодинокі випадки нецільового використання коштів забудовником, афери, які в подальшому, призводить до повного зупинення будівництва. Сумнозвісний “Еліта-Центр” пам’ятають досі.

Існує кілька механізмів інвестування в нерухомість. Найпопулярнішими є інвестування через фонд фінансування будівництва та участь у житлово-будівельному кооперативі.

Участь у фонді фінансування будівництва.
Зазначений механізм здається найпривабливішою із точки зору убезпечення від ризиків від недобросовісних забудовників. Якщо спрощено, то схема виглядає наступним чином. Інвестор підписує договір із фондом фінансування будівництва та вносить грошові кошти на рахунок фонду. Фонд, у свою чергу, діє в якості управителя від імені та в інтересах інвестора та доручає компанії-забудовнику здійснити будівництво та передати право власності інвестору. При цьому, фонд діє як незалежна від забудовника юридична особа, яка, начебто, повинна контролювати хід процесу будівництва та цільове використання грошових коштів інвестора. Тобто, діє в інтересах інвестора. Більше того, при виникненні підстав вважати, що забудовник не виконує взяті на себе зобов’язання, припинити фінансування та (або) змінити забудовника.

Участь в житлово-будівельному кооперативі.
При такому механізмі, інвестор набуває статусу члена житлово-будівельного кооперативу та вносить пайовий внесок. Тобто, члени житлово-будівельного кооперативу об’єднують свої майнові пайові внески для участі у будівництві. В даному випадку, механізм інвестування є більш простим для розуміння пересічним громадянином. Однак, досить важко, а й іноді не можливо здійснювати контроль за цільовим використанням кооперативом пайових внесків. Оскільки, як у правління так і в ревізійну комісію кооперативу, пересічного інвестора не включать.

Логічним постає питання, як можна убезпечити себе при інвестуванні у новобудову? Треба відповідально поставитись до вибору компанії-забудовника. Вибір компанії, яка займає ключові позиції на ринку нерухомості, якщо й не дає сто відсоткових гарантій, але нівелює ризики того, що зведення будинку зупиниться на етапі котловану. Маловідомі дрібні забудовники часто спокушають низькими цінами, але необхідно критично поставитись до пропозицій, які значно нижчі ніж середньо ринкові. Якщо ж зважились обрати маловідомого забудовника, то перевагу необхідно надати об’єкту малоповерхової (1-3 поверхи) або середньоповерхової (4-5 поверхи) забудови. А також таким, які мають хоча б кілька зведених безпроблемних об’єктів. Важливо перевірити інформацію на веб-сайті міжвідомчого центру моніторингу забудови міста http://monitor.mkk.kga.gov.ua чи не віднесено об’єкт будівництва до самочинного.

У реєстрі судових рішень http://www.reyestr.court.gov.ua переконатись про відсутність рішень щодо компанії-забудовника, які так чи інакше можуть вплинути на виконання своїх зобов’язань перед інвесторами.
Перевірити цільове призначення, наявність обтяжень та майнові права земельної ділянки на якій здійснюється забудови. Дану інформацію можна отримати на веб-сайті публічної кадастрової карти http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta
За посиланням https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors можна перевірити, чи не відкрито щодо забудовника виконавчі провадження. Наявність яких, може загрожувати арештом банківських рахунків та майна забудовника.
При відвіданні відділу продажу, необхідно отримати максимум інформації щодо дозвільної документації на будівництво. Головне, не соромитися задавати якнайбільше питань. Пам’ятайте, що перед менеджером із продажу стоїть одна ціль – продати. Подальша доля ваших грошей та об’єкту будівництва його мало цікавить. Часто, у відділі продажу надають на ознайомлення лише копії документів. При цьому, не надають дозволу навіть зробити собі копії таких документів. Наполягайте на наданні вам таких документів. Принаймні, перепишіть собі дані основних компаній, що приймають участь у будівництві для подальшого самостійного вивчення.

Шукайте інформацію по тематичних форумах у мережі Інтернет. Зазвичай, інформація про недобросовісного забудовника швидко розповсюджується. Важливо пам’ятати, що навіть при дотриманні таких превентивних заходів, гарантії на своєчасно зданий об’єкт будівництва не дасть ніхто.


Залишити відповідь